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保定市保障性住房统筹建设并轨运行实施细则
发布时间:2015/6/17 11:05:08    信息发布人:管理员

第一章 总则

第一条 为加快推进保障性住房统筹建设、并轨运行,优化保障性住房供应结构,积极争取各类补助资金支持并提高资金使用效率,不断提升政府保障能力,逐步建立符合我市实际并可持续发展的城镇住房保障模式,最大限度地满足城镇中低收入住房困难群体的差异性住房需求。根据河北省住建厅、国土资源厅、发展和改革委和财政厅四部门制发的《关于推进保障性住房统筹建设并轨运行的实施意见》(冀建保[2013]5号),吸取外地先进经验,结合我市实际制定本细则。 

第二条 保定市保障性住房的规划、建设、分配、使用及监督管理适用本细则。 

第三条 保障性住房统筹建设并轨运行应当遵循坚持政府主导、政策扶持,充分发挥市场机制作用,鼓励社会广泛参与,统筹建设、租补分离、梯度保障、保租控售、统一管理的原则,将现行的廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房合并,统称保障性住房。 

第四条  建立保障性住房投资、建设、运营、管理机制。按照“政府主导、市场运作、良性循环、可持续发展”的保障性住房建设模式,建立住房保障主管部门、住房保障实施机构、保障性住房投融资平台有机衔接、管理规范的运营体系,由保障性住房投融资平台具体负责保障性住房建设、融资、运营和后期管理工作,实现国有资产的保值增值。 

第五条 市住房保障管理部门负责全市保障性住房统筹建设并轨运行工作的指导、管理和监督工作。市区住房保障实施机构及各县(市、区)住房保障管理部门负责保障性住房建设并轨运行工作的具体实施;街道办事处、有关乡(镇)人民政府应当做好管辖范围内保障性住房的有关工作。 

第六条 县级以上人民政府发展改革、财政、国土资源、规划、民政、物价、统计、工商、人力资源和社会保障、公安、监察等部门,按各自职责做好保障性住房的相关工作。发改部门负责保障性住房中央(省级)补助资金申请、保障性住房项目立项手续办理等相关工作;财政部门负责政府拥有产权的保障性住房出租(售)资金、商业和综合服务设施经营性收益资金管理;国土资源部门负责保障性住房项目用地手续办理及落实“强制配建”政策等工作;规划部门负责按照《河北省保障性住房小区市政基础设施和公共服务设施配套建设规定(试行)》(冀保安居办[2013]11号),做好保障性住房项目的规划审查,落实“双配建”政策等工作;民政部门负责会同住房城乡建设等有关部门,依托低保家庭经济状况核查认定中心对住房保障申请人和住房保障对象的家庭收入、财产情况进行审查认定等工作;物价部门负责对政府拥有产权的保障性住房、商业住房和服务配套设施市场租金标准和出售价格标准进行核定,对委托代建的异地建设资金支付标准进行核定工作,对保障性住房物业费的收取和补贴标准进行核定;统计部门负责提供有关当地人口等相关指标数据;国家统计局保定调查队负责提供人均可支配收入等相关指标数据;工商部门负责配合提供住房保障申请人和住房保障对象家庭有关企业和个体工商户的注册登记信息;人力资源和社会保障部门负责配合做好住房保障申请人和住房保障对象社会养老保险缴纳等情况的核查工作;公安部门负责配合做好住房保障申请人和住房保障对象户籍、车辆等有关情况的核查工作;监察部门负责对有关部门及其工作人员的住房保障工作进行指导和监督工作。 

第二章  规划与建设

第七条 保障性住房实行统一规划、统一建设、统一管理。保障性住房可以通过新建、改建、购买、长期租赁等多种方式筹集。各地建设的符合保障性住房标准的职工公寓、人才公寓及乡镇教师、医务工作者等基层工作人员周转用房等房源应纳入保障性住房管理。 

第八条 国土资源部门依据同级住房保障管理部门提供的保障性住房年度建设计划和建设项目,根据供地政策办理用地手续。建设用地可以通过出让、划拨、租赁或作价入股等方式取得。 

第九条 通过出让取得建设用地,限定销售价格面向社会保障对象直接出售的保障性住房,限定的销售价格由当地住房保障管理部门按照同地段、同品质类似商品住房平均销售价格80%左右确定。同级国土部门负责确定项目土地的出让底价,以房屋销售价格上限扣除开发建设成本、其他费用和合适利润计算楼面地价,以楼面地价核算出让底价,同时采取上限约束,土地出让底价最低不低于所在区域市场价的80%确定。 

第十条 保障性住房建设应符合城乡规划、土地利用规划要求,充分考虑居民就业和生活需求,统筹规划,合理布局,将项目优先安排在交通便利、生活方便、公共基础配套设施相对完善的区域。小区内公共基础配套设施及配建的商业和综合服务设施应与住宅同步规划、同步建设、同步交付使用。政府主导集中建设的保障性住房小区按不低于小区总建筑面积10%的比例配建商业和综合服务设施。 

第十一条 新建保障性住房应当根据保障家庭人口数量和家庭结构等实际情况设计多种户型结构。政府拥有产权的保障性住房项目,单套建筑面积以60平方米以下为主,严格控制在90平方米以内,60至90平方米的套型住房要控制在项目总量的20%以内,以满足不同保障家庭的生活居住需要;可出售的保障性住房项目和企事业单位拥有产权的保障性住房项目,单套建筑面积严格控制在90平方米以下,户型结构和建筑面积按照申请保障的家庭人口数量、家庭结构和实际需求设计户型面积;以集体宿舍形式建设的保障性住房,执行国家宿舍建筑设计规范。 

第十二条 保障性住房新建方式包括集中建设和配建两种方式。 

(一)集中建设通过以下方式完成: 

1、政府投资集中建设。政府投资集中建设的保障性住房主要采用出让或划拨方式取得土地,由当地政府确定的代建机构组织实施,并按不低于小区总建筑面积10%的比例配建商业和综合服务设施。建设资金来源:(1)本级财政预算安排的资金;(2)中央、省级住房保障补助资金;省财政安排的专项补助资金;(3)住房公积金增值收益扣除管理费和风险准备金后的资金;(4)按宗提取土地出让总收入的5%以上的保障性住房建设资金;(5)通过各种方式的融资资金;(6)出租、出售政府产权的保障性住房、商业用房和配套设施所得的收益;(7)社会捐赠和其他方式筹集的资金。 

2、非政府投资集中建设 

(1)社会开发企业集中建设。利用保障性住房新增用地指标通过出让方式取得建设用地的社会开发企业集中建设保障性住房,建设资金由社会开发企业自筹解决。建设的保障性住房由政府面向社会符合条件的住房困难家庭配租、配售。

(2)企事业单位投资集中建设。企事业单位利用自用土地通过划拨或出让的方式取得土地,利用企事业单位自筹资金集中建设保障性住房,面向本单位住房困难职工、新就业职工和外来务工人员配租。 

(二)配建通过以下方式完成: 

1、强制配建。按照省政府《关于加强保障性安居工程建设和管理的意见》(冀政[2012]70号)的规定,各地对公开出让用地的商品住房项目,按不低于项目住宅总建筑面积10%的比例配建保障性住房;各地在棚户区改造项目中应统筹规划保障性住房项目,建设混合型小区。在商品住房项目中配建的保障性住房,按合同约定无偿移交给政府,或由政府以约定的价格回购。保定市市区配建保障性住房按照《保定市市区配建保障性租赁住房实施细则》([2011]保市府213号)规定执行。各县(市)可参照市区配建细则,结合当地实际制定配建细则。 

2、异地代建。凡新出让的普通商品住房用地,经当地政府批准采取异地代建方式完成强制配建要求的项目,由取得土地使用权的开发企业委托当地政府进行异地建设。异地代建资金由取得土地使用权的开发企业原则按照当地住房保障主管部门确定的同地段、同品质类似商品住房平均销售价格×应配建的保障性住房建筑面积计算向当地财政专户缴纳,用于当地政府组织直接投资异地建设。

对确实无法配建的特殊开发项目,要经当地政府审批,并报上级住房保障主管部门备案。 

第十三条 保障性住房项目按照国家现行政策分类上报申请补助资金,并严格依照有关规定和项目批复内容组织建设。保障性住房装修标准按《河北省保障性住房室内装修技术导则》执行。 

第十四条  保障性住房按照有关规定执行现行建设、买卖、经营等环节税收优惠政策,免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。 

第三章 保障性住房管理

第十五条  并轨后,现行廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房的保障对象统一纳入保障性住房保障范围。保障对象包括:城镇中低收入住房困难家庭及新就业职工、外来务工人员;符合保障条件的乡镇教师、医务 

工作者、引进人才等群体。市区及各县(市)人民政府要按照当地城镇居民住房保障覆盖率“十二五”期末基本达到20%的要求,合理确定保障性住房准入标准,并定期调整公布。 

第十六条 申请保障性住房的家庭应符合以下条件: 

(一)城镇中等偏低收入住房困难家庭:1、家庭成员具有当地城镇常住户口,且在当地城镇实际居住;2、无住房或者现有住房建筑面积在人均15平方米以下,且家庭住房总建筑面积在50平方米以下;3、家庭年人均可支配收入在上年度当地统计部门公布的人均可支配收入的1.5倍以下;4、未租住公有住房且未享受其他住房保障;5、单身应具有完全民事行为能力;6、当地人民政府规定的其他条件。 

(二)新就业职工:1、年满18周岁且未婚,具有完全民事行为能力;2、具有就业地城镇户籍;3、申请时在当地工作未满5年(含5年);在当地工作超过5年的,按照城镇中等偏低收入住房困难家庭的条件申请住房保障;4、依法与用人单位签订劳动(聘用)合同;5、在就业地无私有住房,未租住公有住房或者父母住房困难且未以家庭申请任何住房保障;6、个人年人均可支配收入在上年度当地统计部门公布的人均可支配收入的1.5倍以下;7、当地人民政府规定的其他条件。新就业职工结婚后,按家庭申请相应的住房保障。 

(三)外来务工人员:1、年满18周岁且已在当地办理居住证,单身应具有完全民事行为能力; 2、在当地无任何形式的住宅建设用地或者无自有住房,且未享受任何形式的住房保障;3、与用工单位签订劳动合同满一年;4、当地人民政府规定的其他条件。 

第十七条 保障性住房申请、准入、使用和退出按照本细则规定,参照《保定市城镇住房保障办法(试行)》执行。 

第十八条 按照第十五条三类主要的申请群体,各地年度可分配保障性住房应根据实际三类申请群体的比例,合理确定房源比例,分别向三类群体提供保障性住房供应。 

第十九条,保障性住房配租户型及面积应与配租对象的家庭人口数量、家庭结构等相适应。保障对象资格确定后,根据不同保障群体情况,实行公开打分和摇号相结合的方式分类轮候分配。 

   (一)城镇中等偏低收入住房困难家庭轮候。低保、孤、 

老、病、残或特困职工家庭以及政府确定的急需救助家庭等因素优先分配。离异年限、单身年龄、城镇户籍取得年限、在当地居住年限等因素作为轮候排序条件。 

(二)新就业职工轮候。参加工作年限、年龄、收入等因素作为轮候排序条件。 

(三)外来务工人员轮候。外来务工人员缴纳社会保险费情况、单身年龄、居住年限等因素作为分配轮候条件。 

第二十条 企事业等单位自建的保障性住房申请、准入和退出由本单位负责受理、审查和准入退出管理工作,并及时报当地住房保障管理部门或实施机构备案。 

第二十一条 保障性住房实施梯度保障。家庭收入梯度分为最低收入家庭、低收入家庭、中低收入家庭、中等偏低收入家庭四档。家庭收入情况依托当地民政部门城镇家庭收入认定中心负责确认。最低收入家庭是指经当地民政部门认定并出具相关证明的家庭;低收入家庭是指家庭年人均可支配收入是上年度当地统计部门公布的家庭年人均可支配收入的0.8倍(含0.8倍)以下;中低收入家庭是指家庭年人均可支配收入是上年度当地统计部门公布的家庭年人均可支配收入的0.8-1.2倍(含1.2倍)以下;中等偏低收入家庭是指家庭年人均可支配收入是上年度当地统计部门公布的家庭年人均可支配收入的1.2-1.5倍(含1.5倍)以下。 

第二十二条 保障性住房市场租金标准按照当地物价部门会同同级住房保障管理部门参照同地段、同品质类似房屋的市场租金按区域划分确定,经当地人民政府批准后执行。保障性住房市场租金标准根据市场租金的变化,可按照保障性住房市场租金确定程序进行适时调整。   

第二十三条 当地政府按照保障性住房市场租金标准:对承租保障性住房的最低收入家庭在应保障的建筑面积内予以100%补助,承租家庭免租金;对承租保障性住房的低收入家庭在应保障的建筑面积内予以80%补助,承租家庭负担20%租金;对承租保障性住房的中低收入家庭给予60%的补助,承租家庭负担40%租金;对承租保障性住房的中等偏低收入家庭给予30%的补助,承租家庭负担70%租金。保障性住房保障标准为:人均保障建筑面积15平方米且总建筑面积在50平方米以下,一人户家庭保障建筑面积为30平方米。超出保障标准的建筑面积按照保障性住房市场租金收取。 

第二十四条 保障性住房实行租补分离。可以通过以下方式实施: 

(一)直接收取方式。当地住房保障管理部门或实施机构直接按照核定的保障性住房租金标准收取保障性住房承租家庭租金。在收取租金时,应按规定开具票据,票据须标明“应收市场租金额度,政府租赁补贴额度,实收租金额度”等内容。 

(二)先交后补方式。当地住房保障管理部门或实施机构按照保障性住房市场租金标准向承租家庭收取租金,按照第二十、二十一、二十二条梯度保障的有关标准,向承租家庭补充发放租金补贴。在收取租金时,应按规定开具票据,票据须标明“应收市场租金额度,政府租赁补贴额度,实收租金额度”等内容。 

第二十五条 当地住房保障管理部门或实施机构与取得承租资格的家庭签订《保障性住房租赁合同》,保障性住房租赁合同期限最长不超过5年。合同中应明确下列内容: 

(一)房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设备和设备状况; 

(二)租金标准及支付方式(含应收金额、政府补贴金额和实收金额标准); 

(三)物业管理费、水电费、电梯费等费用支付方式; 

(四)房屋用途和使用要求; 

(五)租赁期限; 

(六)房屋维修责任; 

(七)退出保障性住房情况; 

(八)违约责任及争议解决办法; 

(九)其他约定。 

第二十六条 具有本地城镇户籍且未承租保障性住房的低保、低收入保障对象自行通过市场途径租赁住房的,也可申请保障性住房租赁补贴。由当地住房保障管理部门会同同级物价部门确定统一标准,经当地人民政府同意后执行,每年核定一次,向社会公布。 

第二十七条 企事业单位自行建设的面向本单位符合住房保障条件职工出租的保障性住房,租金标准由房屋产权单位自行确定,当地住房保障管理部门或实施机构应予备案但不予租金补贴。 

第二十八条 保障性住房承租人经济状况改善或通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房,不再符合相应梯度住房保障条件的,应当在规定期限内主动申报,由当地住房保障主管部门根据其条件变化情况,收回保障性住房。承租人违反合同约定应当退出而拒不退出的,产权人可依法申请人民法院强制执行。 

第二十九条 集中新建的保障性住房小区可以通过组建专业化的国有独资保障性住房建设运营公司,统一对保障性住房租赁经营、物业管理及房屋维修等日常管理运营,也可在社区居委会组织下由承租人自行管理、自我服务。配建的保障性住房项目,其物业服务纳入所在项目物业统一管理。 

第三十条 结合保障性住房小区物业管理成本的实际情况,当地政府可对其中的城镇低收入承租家庭予以一定的物业管理费用补贴,补贴标准由当地物价部门会同同级住房保障管理部门确定,物业管理费用补贴资金来源按照第三十八条有关保障性住房管理费用的规定列支。 

第三十一条 物业管理单位应当定期向辖区住房保障主管部门汇报保障性住房实际使用情况。承租人应按照合同约定,按时交纳租金和水、电、气、物业管理费等相关费用,无故拒不缴纳以及不当使用保障性住房的,承租人应当承担相应的违约责任。 

第四章 保障性住房出售

第三十二条 政府拥有产权的保障性住房以租为主,在房源供应量充足的前提下,为解决保障性住房建设、运营的资金压力,确保保障性住房建设和管理良性循环、可持续发展,各地政府可以按照承租人自愿的原则,向具有当地城镇户籍的承租人出售其已承租的保障性住房。政府拥有产权的保障性住房出售比例不得超过其数量的三分之一(包括增量和存量)。 

第三十三条 外来务工人员等非当地城镇户籍的承租人不可购买保障性住房。 

第三十四条 政府拥有产权的保障性住房出售时,当地住房保障管理部门负责制定出售计划,同级发改、财政部门核定,由同级国土部门提出土地出让意见,经同级人民政府同意,报省级住房保障管理部门审核后实施。出售价格由当地物价部门会同同级住房保障管理部门参照同地段、同品质类似房屋的市场价格进行核定;当地住房保障实施机构负责对拟购买保障性住房的承租人家庭进行审核,按照申请购买的时间顺序实行申购轮候制。承租人按照政府核定的出售价格一次性付款购买其承租的保障性住房,付清全部房款后可取得所承租住房的完全产权。出售保障性住房应当签订书面买卖合同,载明销售价格、购买方式、转让(交易)限制条件以及双方权利和义务等内容。承租人取得保障性住房产权后,该套住房及承租人均退出城镇住房保障序列。承租人住满5年且取得完全产权后可上市转让(交易)。保障性住房并轨前已出售、预售或已交纳部分房款的各类保障性住房房源仍按原有规定执行。 

第三十五条 纳入保障性住房管理的职工公寓、人才公寓及乡镇教师、医务工作者等基层工作人员周转用房以及单位自行建设面向本单位人员出租的保障性住房等房源不得出售。 

第三十六条 购房人购买的出让土地的可售保障性住房,自办理产权之日起满5年需上市转让的,享受土地等优惠政策的住房应按照届时保障性住房的市场评估价格与购买时保障性住房价格差价的10%向政府交纳土地收益等价款;购房人购买划拨土地的可售保障性住房(含2007年12月31日后审批的经济适用住房项目和2007年当年政府主导实施的经济适用住房项目),自办理产权之日起满5年需上市转让的,按照届时保障性住房的市场评估价格与购买时保障性住房价格差价的30%向政府交纳土地收益等价款;2007年12月31日前审批的经济适用住房项目,自办理产权之日起满5年需上市转让的,按照届时住房市场评估价格的1%缴纳土地收益等价款。住房市场评估价格按照当地税务部门依法通过国家税务总局开发的存量房交易价格评估系统进行评估的价格确定。 

第三十七条 出售的保障性住房房源应统一纳入河北数字住房保障信息管理系统管理。 

第三十八条 政府集中建设的保障性住房小区配套商业和综合服务设施,经当地物价部门会同同级住房保障管理部门根据同地段、同品质市场价格确定出售价格,报同级政府同意后,可适当按照一定比例出售。 

第三十九条 政府拥有产权的保障性住房由政府确定的产权单位负责出售、出租收入的管理工作。政府拥有产权的保障性住房出售收入应统一上缴同级财政,实行收支两条线,出售所得收益专项用于保障性住房建设、管理及偿还贷款本息等。政府产权的保障性住房租金收入和政府产权的配套建设的商业、综合服务设施出租出售收入,纳入政府性基金预算,实行收支两条线管理,专项用于偿还政府拥有产权的保障性住房维护、管理等支出。其中,保障性住房的租金收入还可用于偿还政府拥有产权的保障性住房建设贷款本息。 

第五章 附则

第四十条 任何单位和个人对骗租骗售行为有权举报和投诉。县级以上住房保障管理部门应当加强对保障房源、保障对象和有关工作人员的监督管理,按照《河北省城镇住房保障办法(试行)》有关规定,对骗租骗售和违法违规行为相对人进行处罚、处分和追究刑事责任。相关资金和房源的筹集、使用、管理情况以及租金收支、补贴发放等情况,依法接受审计监督和相关部门监督检查。 

第四十一条 各县(市)人民政府要建立定期评估机制,系统总结保障性住房并轨工作中的成功经验,及时发现并改进工作中存在的问题。要定期向市保障性安居工程领导小组办公室报送保障性住房并轨工作评估情况。 

第四十二条 本细则由市住房保障管理部门负责解释。 

第四十三条 本细则自2013年9月30日起施行。 

 

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